Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля

Россию ждет отмена долевого строительства - с 1 июля 2019 года
Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля
Юридический Советник

Долевое строительство в России доживает свой век. Поправки, последовательно введенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подготовили постепенную отмену договора долевого участия (начиная с 2019 года) и переход на строительство жилья с преимущественным привлечением банковских средств. Главная цель изменений – защита прав дольщиков, уменьшение числа обманутых граждан.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля

Расскажем подробнее, что из себя представляет Федеральный закон 214-ФЗ (с изменениями на 2019 год). Комментарии юристов помогут разобраться в сути изменений, вступающих в силу 1 июля 2019 года.

Суть изменений 214-ФЗ

В России существенно меняется Федеральный закон «О долевом участии в строительстве» в 2019 году – изменения с 1 июля означают, что будет прекращено строительство жилых помещений в многоквартирных домах по договорам долевого участия. С этого момента вступает в силу ФЗ-478 от 25.12.2018г., предполагающий переход на новую схему взаимодействия участников правоотношений: застройщика и дольщика. Еще в июне порядок остается прежним, застройщики могут строить и продавать объекты по старым правилам, а с 1 июля 2019 закон о долевом строительстве начнет действовать в новой редакции.

Действующая редакция в 2019 году (до 1 июля) предполагает, что средства собирает сам застройщик по договорам долевого участия. Делает он это постепенно – по мере строительства дома. В связи с этим складывалась ситуация, когда первые покупатели, условно, оплачивали строительство нижних этажей, а последующие – верхних. Чем грозит такая схема? Деньги могут в определенный момент закончиться, а первые покупатели остаться ни с чем. Для примера – в одной Ленинградской области более 10 000 человек признаны обманутыми дольщиками. Еще 68 000 человек купили квартиры в объектах, срок сдачи которых уже сорван. 24 компании в регионе находятся на разных стадиях банкротства.

Новый закон о долевом строительстве с 1 июля 2019 года вводит следующие изменения в этот порядок:

  • во взаимоотношения вступает новый участник – банк;
  • все средства по покупке квартиры в новостройке перечислять будут именно ему на специальный счет;
  • застройщик сможет их получить только после окончания строительства.

Таким образом государство планирует избавиться от проблемы обманутых дольщиков, которая порождает значительное социальное напряжение в обществе. Это рабочая схема, которая позволить избавить рынок от многочисленных мошенников и вопроса неисполнения обязательств. В то же время, эксперты обращают внимание на возможный рост цен на первичном рынке. Кроме того, возможен отток из данной сферы застройщиков и возникновение дефицита жилья. Теперь подробнее об изменениях в законе.

Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля

Порядок финансирование и эскроу-счета

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве в новой редакции предполагает новую систему расчетов. Теперь все расчеты по договорам, заключенным после 1 июля, даже если разрешение на строительство получено ранее 1 июля 2018 года (даты, когда ужесточились требования к застройщикам в связи с вступлением в силу очередных изменений в ФЗ-214), будут производиться через специальные эскроу-счета. Так называются специальные счета, на которых деньги аккумулируются, замораживаются до наступления определенных обстоятельств и полного выполнения своей части обязательств одним из участников правоотношений.

Таким образом, введен запрет на сбор средств застройщиками, кроме объектов, которые уже проданы на 10 и более процентов и готовы более чем на 30 процентов. Под каждое разрешение на строительство теперь будет открываться такой счет в кредитной организации, уполномоченной на то государством. Банкам также предоставлено право контроля за совершаемыми застройщиком операциями, при выявлении нецелевых расходов такие операции будут запрещены. Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.

Денежные средства на эскроу-счетах будут страховаться, при этом существует ограничение страховой суммы – 10 миллионов рублей.

Страховой фонд и новые требования к застройщикам

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2017 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

Теперь Фонд получает дополнительные права: осуществлять контроль за строительной деятельностью, в том числе, он может проверять финансово-хозяйственную деятельность компаний в целях своевременного выявления неплатежеспособных организаций.

Большая часть поправок касается введения дополнительных требований к строительным компаниям:

  • размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
  • опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
  • в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
  • только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

Установлены и уточнены и некоторые иные требования.

Последние новости

Минстрой опроверг появившуюся информацию о том, что вступление в силу поправок в 214-ФЗ, фактически отменяющих долевое строительство в РФ, будет отложено на 3 месяца – до 1 октября 2019 года. Единственное послабление, которое могут сделать застройщикам и которое сегодня всерьез обсуждается – это трехмесячный срок для подтверждения 30-процентной готовности объекта, позволяющий достроить дом по старым правилам.

Также стоит отметить опасения экспертов строительного рынка на счет возможного роста цен на жилье после 1 июля 2019 года. Экономически данные опасения обоснованы дороговизной кредитных средств для бизнеса. Себестоимость строительства по данной схеме вырастет как минимум на банковский процент по кредиту, выданному строительной компании на реализацию объекта.

Федеральный закон 214-ФЗ (с изменениями на 2019 год) с комментариями доступен для ознакомления на портала Консультант Плюс и Гарант. Официальный текст документа в формате ворд можно скачать здесь.

Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: